工事の進め方

大規模修繕工事を成功させるポイント

マンションの資産価値を左右する大規模修繕工事。
それを成功に終えるための進め方のポイントをご紹介いたします。

1.修繕委員会の組織

  • 理事会には大規模修繕工事のほかにも色々な課題があり、全てを理事会で進めることは難しいので、大規模修繕工事を進めるにあたっては「修繕委員会」を別に組織する管理組合も多くあります。

  • 修繕委員会のメンバーはお住まいの皆様の中に建築の専門化がいらっしゃれば参加いただくようお声がけしたり、建築の専門家でない方でも参加を希望する方を募るなど、マンション全体で取り組み体制を整えることが大切です。

2.建物調査診断の実施

  • 大規模修繕工事を実施する前には建物の状態を正しく把握するために建物調査診断を実施します。

  • 調査結果を元に工事の実施時期を計画どおりとするか、建物の状態が良ければ先に延ばすかを検討します。

  • 診断業務に設計業務をあわせて実施すると工事金額の予測も可能です。

3.工事内容と範囲の検討

  • 建物調査診断の結果でわかった建物の劣化状態と予算(積立金)とを見合わせながら、必要な工事を選択します。特に足場の設置が必要な工事内容については、まとめて実施するようにします。

4.施工会社選定

  • 施工会社は少なくとも2.3社の中から選定します。選定にあたっては工事の価格だけではなく、大規模修繕工事の施工実績、会社の財務内容、現場代理人の能力や人柄、緊急時の連絡体制なども比較します。

  • 書面や資料による選択だけではなく、実際に修繕委員会などの場でプレゼンテーションを行ってもらうのも良い方法です。

  • 工事請負契約の締結時には、アフターサービスの内容や期間についても詳細を確認しておきましょう。

5.工事説明会の実施

  • 実際の工事では、バルコニーに置いたものをどかしたり、外壁に足場がかかり養生シートで覆われるなど、毎日の生活に影響することが色々とあります。そのため工事の実施前には、工事説明会を実施し、どの時期にどのような影響が出るのかをお住まいの皆様に十分理解してもらうことが大切です。
    これを怠ると、実際の工事中にクレームが入ったり、工事の実施に支障が起きたりすることがあります。お住まいの皆様が全員で協力して工事が円滑に進むようにしましょう。

6.着工

  • 工事の着工前には施工会社を通じて近隣の皆様にも挨拶と工事の概要、時期などをお知らせします。可能であれば修繕委員会の委員長や理事長が同行するとよいでしょう。
  • 特に近隣の皆様にも影響があるような工事を行う場合には、あらかじめその旨を伝え、また実施日前日には再度お声がけをするなど、細かな配慮をすることで無用なトラブルを防ぐことができます。

7.施工品質のチェック

  • 工事の途中で施工品質や仕上がり状態のチェックを行いましょう。技術的なチェックは第三者(工事監理者)に依頼すると安心できます。
  • 壁の色や表面仕上げの状態などは、工事実施前に確認した色見本などとイメージが異なる場合もありますので、実際に目で確認することをお勧めします。

8.竣工検査

  • 工事の完成度合いをチェックするのが竣工検査です。工事内容の不具合が完了後に発見されても、足場を解体してしまったあとでは、簡単には補修できない場合もあります。
  • 技術的なチェックは第三者(工事監理者)に依頼し、足場が必要となる項目は重点的にチェックしましょう。

竣工(完成)

  • 工事が完了したら、竣工図書(保証書、工事記録等)を将来のためにきちんと整理・保管しましょう。
  • アフターサービス内容を確認し、不具合が発見された場合の対応について確認します。なおアフターサービスの内容や期間については、工事請負契約の締結時に詳細を確認しておきましょう。