建替え？それとも？　高経年マンションの3つの道

まず１つ目の道が「建替え」だ。
しかし、マンションを建替えるという事例は、現在実施中・準備中も含め実績は300件もない。
区分所有法では、4/5の賛成で建替えの決議が可能となる。しかし、方針決議を経て実際の新しい建物の計画や収支、また事業パートナーを決めるなど、合意形成のために何年も議論を重ねていかなければならない。今まで建替えができたものでも、検討開始から再建築マンションが竣工するまでの平均期間は、なんと9.6年もかかっている。いかに建替えが現実的でないかが伺える。

費用面でいえば、かかるのは再建築費用だけではない。建物の解体費用も発生する。意外と大きな負担なのだ。当たり前だが、建て替えるより更地に新築を建てた方が安上がりということだ。
また、再建築中の居住場所の確保や引越し、抵当権などの第三者の債権の権利変換の手間もかかる。

建替えがうまくいく場合の話をすると、現在の建物面積より数倍の面積が確保できるならば、余剰部分を事業パートナーに売却し、そのお金を解体費用や建築費用に充てることができる。

しかし、そんなケースは極めて稀。実際は、行政が都市計画を見直してしまい、容積率や高さ制限などですでに既存不適格になっている建物は多く、建替えると半分の面積にも満たないケースもあるのだ。
それが、300件にも満たないという理由。建替えという選択肢は、可能性が低そうだ。

３つ目の道は、建物を取り壊し、土地を全員で売却する「更地一括売却」だ。 マンションのデベロッパーに売却し、土地の売却益を元手に新しく建築されたマンションを購入すれば、建替えと同じ効果ともいえる。しかし、ここにもこんな困難が待ち受ける。

1.建替えは区分所有法で4/5の賛成で可能だが、更地にして一括売却を行う行為は共有物の処分行為となる。民法の共有物の処分行為として全員の同意が必要になる。

2.都心の一等地なら別だが、取り壊す費用よりも土地代が安いケースも十分にある。

3.容積が200％の建物の取り壊し費用が建物の坪当たり25万円だったとすると、売却する土地の価格が坪当たり50万円でプラスマイナス０となる。売却価格が50万円を下回れば持ち出し。郊外型マンションの多くは、土地の価格より取り壊し費用が掛かる場合が多い。

4.建替えや旧耐震で、耐震診断の結果脆弱であると認められた場合の更地一括売却は、マンション建替え円滑化法が使える。この法律を活用することで、第三者の抵当権などの権利変換の手続きが可能になるが、それ以外のマンションでは、この権利変換が使えない。

更地一括売却の事例はあるが、その多くは震災で全壊してしまったような場合だ。被災マンション法が適応され、建替えと同様の4/5で決議が可能にはなる。しかし、それでも、実際の建物の取り壊しに際し、取り壊し反対者などに専有部分に残した家具などの所有権を主張されてしまうと、解体もストップせざるを得なくなる。