マンション寿命、いつまでか！？

ここで少し、深掘りしてみたい。
「建物の寿命」というと、建物そのもののハード面の劣化というイメージが強い。しかし、マンションは人が住んで初めて「住宅」としての意味を持つ。それこそが、マンションの存在意義だ。

そのためには、例えば、しっかりとした管理運営がなされ、共用部の掃除も行き届き、ひとつのコミュニティとして成り立っているなど、人が住まうための環境が確保されている必要がある。

しかし、住んでみたいと思う魅力を失い、誰もそこに住まなくなれば、いくらハード面がしっかりしていても、もはやその建物は、存在する意味がなくなる。若い世代が住みたいと思えず、次世代への住みつなぎが出来ずに空き家が増加していくマンションは、寿命が近づいてきたと考えるべきなのだ。
軍艦島の例で、「計画的に修繕を行っていたとしたら、使用は可能であっただろう」といったが、そこにはさらに注釈が付く。「昔の住まい方なら」使用可能だったということ。早い話、現代の生活のニーズに応えられない状態では、誰も住みたいとは思えない。つまりは、住みたいと思える環境というソフト面を外して、物理的な側面だけで「建物は何年もつか」という問答は、実は、あまり意味がないのだ。

ヨーロッパの古い建物は、鉄筋コンクリートではなく石造りが多いが、200年を超えるアパートメントもたくさんある。何世代もが受け継ぎ、歴史を刻んだ建物の方が価値は高いとさえいわれている。

若い時分に家族と暮らし始め、そのままマンションに住み続け、高齢となり終の棲家と決め込む、そんな人も多い。しかし、次世代に上手くつなぐことができず、人生を全うした後に空き家となりやすいのが、今の日本のマンションの現状だ。これからの日本は、マンションも含め空き家が増加し続けるといわれている。これは実に頭の痛い問題になる。

ニッセイ基礎研究所のデータでは、世田谷区は、東京区部全体の分譲マンションが７.3％であるのに対して、空家率が12.8％と極めて高い。人口の多い都心にありながら、日本全体の空家率である13.5％に迫る勢いなのだ。
世田谷区は住宅地であることから、早くから分譲マンションが供給されてきた。最寄駅からバス便の立地でもたくさん建てられ、旧耐震マンションも多い。また、駅から遠い立地でも近隣の駐車場料金は高止まりの感がある。そんな中古マンションは、若い世代にとっては、決して魅力的な条件とはいえない。中古を購入するなら、第一に地震に堅牢な新耐震マンションで、できれば駅から徒歩圏、そして少しでも安い駐車場が近隣にあるなどの条件から探すだろう。いずれにしろ、若い世代が住みたいと思えないマンションは、空き家リスクが高いということだ。

ハード面の維持やメンテナンスはとても大切だ。しかし、次世代につなげられるかどうかこそ、高経年マンションにとって重要な問題になってくる。今後の日本のマンションが直面する空き家という「寿命の問題」を解決するヒントは、若い世代に住みつなげる価値を創ることに間違いない。