長期修繕計画をLCC（ライフサイクルコスト）から考える

みなさん、ライフサイクルコスト（Life Cycle Cost）をご存知でしょうか。

インターネットで検索すれば次のような解説が出てきます。

製品や構造物を取得・使用するために必要な費用の総額。企画・設計から維持・管理・廃棄に至る過程（ライフサイクル）で必要な経費の合計額をいう。
(出典)weblio辞書「ライフサイクルコスト」より引用

一般的に建物は、建築から解体されるまでの期間に建設費のおよそ3～5倍の費用がかかるといわれています。そのコストがLCCです。

さて、マンションのライフサイクルコスト（以下、LCC）とは、どんなものかを具体的にみてみましょう。

さて、長期修繕計画はいったい誰が作成しているでしょうか。

①売主（デベロッパー）
②管理会社
③管理組合が外部専門家に依頼

だいたいがこの3者であり、それぞれを一般論で解説していきます。

①は、売主が新築の設計図を基に作成したもので、分譲時に購入者に提示されます。“無いよりはあった方がまし”という程度で簡易版のものが多く、数量や算出根拠のないものも散見されます。また、（考え方にもよるが）期初の修繕積立金を低く抑え、後から増額していく「段階増額方式」を採用しているケースが圧倒的に多い。この場合は、入居後に修繕積立金の増額を行う必要があります。

②は、マンションの引渡し後に、管理会社に委託契約とは別途に費用を払って作成するものです（管理委託契約に組み込まれている場合は、別途費用の発生はない）。私の経験上、精度という意味では、①と同様に数量や算出根拠が乏しく、実際の活用性という意味では、簡易版の域を出ないものも多いようです。

③は、管理組合が選定した建築設計事務所などの専門のコンサルタントに費用を払って作成させる長期修繕計画。選定にあたっては、作成者の実績や資質を信頼し、依頼することになり、管理組合の実情に合わせ話し合いながら一緒に作成していくことが多いでしょう。但し、国土交通省の「長期修繕計画標準仕様・作成ガイドライン」に則った長期修繕計画の作成費用はかなり高額なものとなってしまいます。

いずれの場合でも、現状の修繕積立金額の設定が低いこともあり、増額を検討していく必要があります。

私が作成したマンションでは、90％以上で積立金の増額提案を行っています。理由は、期初からの積立金が低すぎるという点もありますが、例えば、1回目の大規模修繕工事を終えたマンションでの長期修繕計画見直しでは、修繕積立金の増額は当たり前と思っていて間違いないでしょう。1回目の大規模修繕工事の工事費には、マンションの購入時に設定されていた「修繕積立金一時金」などの先払い分で賄っている部分があること。また、2回目の大規模修繕工事では、工事項目も1回目よりも増えてしまう傾向もあり、工事金額総額は上がってしまうからです。

私も管理組合から国土交通省の「ガイドライン」に則って、長期修繕計画を作成してほしいと依頼を受けることがあります。作成費用のための潤沢な資金が管理組合にあれば良いのですが、依頼してくる先は、今後の修繕工事の資金が不足している、そこに不安を抱いている管理組合がほとんどです。もちろん、そんな不安があるから、作成を依頼するのでしょうけれど、私は「数百万円もかかるかもしれないので、今ある長期修繕計画の見直しだけにしておきましょう。工事の時期と工事費は概算金額で見直し、ついでに管理費会計の見直しもしましょう」とアドバイスすることがほとんどです。

私が提案する「管理費会計の見直し」とは、LCCでいう②管理費　③運用費　④保全費など、全般の見直しということです。それが、実情に合わせた長期修繕計画のあり方、使い方なのかもしれません。すでに、ガイドラインに沿った長期修繕計画を策定し、定期的に見直しや実績を反映させている管理組合を除いたそれ以外の多くのマンションでは、私のアドバイスが実態に即した方法論なのではないかと思っています。