知っておくべき「マンション管理適正化法改正」の背景とは

簿内で管理組合の修繕積立金等を管理していた中堅管理会社が倒産した。銀行などの債権者が、簿内にあった管理組合のお金も含めすべてを押さえてしまい、管理組合の資金が消えてしまったという事件だ。簿内とは管理会社名義の通帳で、また管理会社の貸借対照表などの財務諸表に現金として記載されていたような状態だ。せっかく管理組合が貯めた億単位の修繕積立金が、すべて消えてしまった。これが原因で適正化法が作られたとまではいわないが、このような大きな事件の後に是正する法律が作られるのは珍しくはない。

さて、事件の本質的な原因は何だったのだろう。

倒産自体を問題視しても始まらない。絶対に倒産や消滅しない企業などあるわけもなく、倒産してしまった以上は、もはや元には戻らない。倒産時に倒産会社の預金口座にお金が残っていれば、債権者である銀行が質権などで優先的に返済原資に充てるのは当然だし、そのお金は管理組合のものだといっても、一般債権者に過ぎないのだ。

やはり、真摯に考えるなら以下の3点が原因なのだろう。
① 管理組合や区分所有者のマンション管理への意識の低さ
② 区分所有者などの一般の方が、マンション管理の専門知識を持つことの難しさ
③ 管理組合の会計業務を行う管理会社に対しての法的なルールの定めがなかったこと

実は、適正化法は、この事件のあとに先に述べた3つの原因を抑え込むような形で作られていった。

①にあげる区分所有者などの“意識の低さ”とは、消費者側のモチベーションの問題でもある。適正化第4条では、管理組合は適正に管理するよう努めなければならない、また管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう努めなければならないと、努力義務の範疇に留めている。しかし、②③については対照的に、現在のマンション管理の根幹となる制度として、作られていったのだ。

②の専門知識の難しさについては、第3者の専門家が管理組合をサポートする制度として、“マンション管理士”を創設。③の法的なルールでは、管理会社の財産とは別に分別し管理することを定め、帳簿作成や管理事務の報告、管理業務主任者や委託契約の締結の際の重要事項説明義務、違反した場合の改善命令や指定の取り消しなど、その他さまざまな規定を盛り込んだ。
簿内で管理組合の資金を継続的に管理することはできなくなり、また保証機構の創設により、管理組合の資金が担保され、積立金等の蒸発事故はなくなった。

もちろん、管理会社は、コンプライアンスを確保するための組織作り、管理業務主任者資格の取得やモラル面の教育など、業務工数は増大した。管理組合のお金を預かり、建物の適正な維持管理を受任する立場として、他の業界でも同様な社会に通用する体制を確保するのは当然のことだろう。その結果、誰でも簡単にマンション管理業に参入できた時代から、適正化法を守れない管理会社は退場していただくという、一線を引くものでもあった。

また、マンション管理士の創設時でいえば、管理会社と敵対牽制するポジションというような誤解がなかったわけではなかったが、今ではそれぞれの役割の違いも十分に認識され、健全な管理運営のためにサポートする2つの機能という理解も定着したものと思う。

今は、各論が出そろっていないので総論でしか述べられないが、「管理計画制度」とは国が基本方針を示し、市町村などの地方公共団体が助言・指導していくためのものになる。
冒頭にも申し上げたが、区分所有者などの“意識の低さ”は、消費者側のモチベーションでもあり、適正化第4条にて、管理組合は適正に管理するよう努めなければならない、また管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう努めなければならないと、努力義務の範疇に留めていた。

所有者が自己の所有物をどう管理しようと他人に迷惑をかけなければ、行政も含め口出しできるものではない。それが所有権というものだ。しかし、マンションは近隣や他人に迷惑をかけるような社会的な負の財産になってしまってからでは対応はもはや困難だ。よって、市町村が地域の特性なども考慮しつつ独自の施策も加えて、積極的に管理組合を指導していくための制度になることは間違いない。

現在の中古流通の価格設定をイメージしてもらいたい。どんなに良い管理をしていても、その良さが公表されず、また良さの物差しもない。近隣のそうではないマンションと、立地・建物・築年などでの比較事例法で似たような価格設定しかできないのが実情だ。

マンションやコミュニティの価値の物差しとなり、中古流通では、買い手の購入の目安にもなる制度。決して転売を目的にした制度として論じるわけではないが、いわばそれがマンションの価値の客観的な目安になることは確かだ。

いずれにしろ、来年の適正化法の改正の施行を待とう。