重要事項説明のある他の業法とマンション管理適正化法との比較について

　新聞報道等によれば、今国会において、マンションの管理の適正化の推進に関する法律(以下「適正化法」とする。)の改正案の審議が行われるとされる。改正案では、1適正な管理が行われているマンションの認証制度や2重要事項説明の電子化などが検討されるという。ここでは、2に関連することがらを取り上げたい。適正化法と同様に、他の業法において、顧客への説明や書面交付などが規定されているものがある。これらは、重要事項説明と呼ばれ、売買契約や賃借契約、委託契約等に際して法に規定された書面に基づき、契約に関する重要な事項を消費者等の顧客に説明を行うことである。こうした規定がある適正化法以外の業法において、何が規定されているか、その規定が設けられた経緯や説明などの内容などを確認し、分譲マンションの管理にも応用可能な示唆を得たいと考える。
　重要事項説明については、本稿で取り上げる以外にも、高齢者向けの施設や住宅、先物の取引などにおいて法律や施行令、契約時の標準様式などで定められているものがあるが、本稿では分譲マンションに関係が深いものや適正化法を考える上で参考となるものを中心に取り上げたい。
　なお、このレポートでは異なる分野の業法の比較をしているが、業ごとに前提となる実務上の課題も異なり、使われる用語も相当に異なっている。筆者の不勉強もあって、勘違いや誤解が生じているかも知れない。ご指摘があれば、適宜修正してまいりたいと考えているので、ご容赦いただけると幸いである。

1 .比較表

　以下に、適正化法や宅建業法、建築士法、保険業法、電気通信事業法、特定商取引法、消費者契約法(民事法)の各項目について比較を行ったので表にて示す。
　●消費者契約法は、民法の特別法であり、実体法に分類されるので、限られた業態に適用される業法とはその範囲や効果が大きく異なる。業法に対するベース(基本)の部分として上や下に表記する方法も考えたが、ここでは並列で表記した。なお、適正化法における管理組合は、消費者契約法に定める消費者に当たらないと解することが一般的である。
　●各法律は、原則として2020年3月現在とする。消費者契約法のみ2020年6月施行法も触れている。

2.実務上における現状や課題のヒアリング調査結果

　当社(大和ライフネクスト)の関連部署にヒアリングを行った。ここでは、適正化法や宅建業法、建築士法に関して、重要事項に要する時間や説明内容などについて、実務上の補足を行いたい。


(1)適正化法の場合
　適正化法においては、対面での説明や書面(紙ベース)での提供が原則となっており、現在はまだインターネットなどを用いた重要事項説明(以下「IT重説」とする)は認められていない。マンション管理業界としては、IT重説に期待する意見がある。

ヒアリング結果
●説明時間は15分間程度であり、他の業法と比較して長いとは言えない。
●重要事項説明会を開催する場合には、管理組合の意思決定の場である総会の前に説明を行う。重要事項説明会を開催する場合においては、誤植などで書類に不備があれば、事前の書類配付との関係もあり、善後策の検討が困難になることもある。
●対面を前提となっているため、資格者(管理業務主任者)が説明を行うことに関して負担感がある。


(2)宅建業法の場合
　適正化法において、IT重説への期待があるが、宅建業法においては、2015年から2017年にかけてIT重説の実証実験が行われ、運用に支障はないことが明らかとなった。売買契約や法人間の契約は検証が少なかったとされ、2017年10月から賃貸借契約における借り主への重要事項説明に限って、IT重説が認められることとなった。

　当社の仲介部門に重要事項説明について確認を行った。以下は、当社の管理するマンションの区分所有者が当社にマンションの売却を依頼する場合が多いことが前提になる。なお、当社の事情であるので、特に分譲マンションの売買以外の場合には当てはまりづらいこともあろう。

ヒアリング結果
●重要事項説明に要する時間は、適正化法上における当社内ヒアリング結果の説明時間より長く、45分から1時間程度となることが多い。顧客からの質問があればそれ以上の時間がかかる。
●IT等を活用した重要事項説明を望むかについては、重要事項説明を行う側のニーズは高くない。売買時においては、重要事項説明の実施の後に、手付金の受領や契約の履行などが行われる慣行であり、対面が原則であっても支障がないという意見があった。
●負担感としては、説明自体というより、むしろ重要事項説明書の作成に関するほうが高い。申込みから1週間程度で契約日となることが多く、その間に重要事項説明書を作成する必要があり、書面自体が20ページ以上になることも多く、説明事項のもととなる各種のデータ(マンション管理会社から調査報告書、登記簿謄本など)をそろえ、これらをもとに短期間で作成することが求められるからであった。
●売買に伴って災害リスクや心理的瑕疵などが話題となることがあるが、そうした事項を気にする買い手は、購入決定前の検討の段階でその旨を表明するので、それらが重要事項説明において問題となることは少ない。例えば、水害の危険を気にする買い手であれば、自分で行政の情報を確認するなどをすると共に、購入決定前の検討の段階でそうした危険性を尋ねる。心理的瑕疵を気にする買い手であれば、心理的瑕疵にあたらないとされるような、医師が同席し、家族に看取られての自宅での病死についても尋ねる。そして、営業の段階で買い手の質問に答えることとなる。重要事項説明の段階では、事前に了解した内容をあらためて確認することになる。
●よく聞くトラブルとしては、管理費や積立金の改定があげられた。売買の広告の段階で例えば「修繕積立金の改定予定なし」としていたものが、広告から契約までの間に改定が決まるという場合である。


(3)保険業法の場合
　当社の保険部門や取引のある保険会社に確認を行った。当社は、保険代理店となっており、各種の保険の提案を管理組合や個人に行っている。

ヒアリング結果
●説明に要する時間自体は、平均して3分程度であり、その時間自体が負担となるようなものではない。ポイントとなるのは時間ではなく、意向の確認から契約までの手順となる。「情報提供義務」「意向把握義務」「体制整備義務」が保険募集人の義務として明示されたことにより、そうした事項に関する不備は、保険業法違反として判断される可能性があり、その意味での緊張感や負担感はある。
●募集時の説明については、インターネット上での一連の確認手続きをすることで完結するスキームも可能となっている。従って、対面での説明や書面での交付が前提となるものではない。
●実務上の負担はそれなりに大きい。保険会社の指示による自社内の点検や体制整備など手間のかかることは多いだろう。営業に際しては、取り扱う保険商品の範囲などを明らかにすることも必要になった。


(4)建築士法の場合
　当社の工事監理を実施している部門に確認を行った。当社は、大規模修繕工事の元請けではなく、工事監理として関わることを基本的なスタンスとしている。

ヒアリング結果
●例えば、大規模修繕工事において、管理組合が施工会社を選定するための補助的なコンサルティング業務は、建築士法に定める「設計」には該当しない。したがって、建築士法における「設計」に該当しない場合には、重要事項説明も必要とならない。建築士法における「設計」は解釈の幅があり、いわゆるマンションの改修工事を巡る「不適正コンサル」の問題にも余り有効ではないのではないか。
●当社が、大規模修繕工事などの工事監理を受託する場合には、重要事項説明が必要と考えている。
●時間は10分程度で、すべて読み上げても15分程度である。内容はマンションの表示など自明のものもある。専門用語のままであると分かりにくいので、そうした事項はかみ砕いて説明をすることが多い。従って、宅地建物取引上の重要事項説明のように、読み上げることにもそぐわない。なお、工事監理の契約内容については、理事会や総会の場において説明を行い、事前に了解を頂いているので、ここで質問が出ることは少ない。なお、作成については定型的な内容であるので、負担感はない。
●ITの活用は認められていない。説明は2級建築士以上の資格者となるので、負担にはなっている。近年の技術資格者の不足を背景に、工事監理自体には資格を要しないので、重要事項説明を行うための社内の資格者も不足している。顧客の確認ということであれば、インターネットでの自動車保険の加入手続きのように、顧客が内容を確認した上で、契約に進む形式も考えられる。
●重要事項説明自体に伴うトラブルは聞かない。総会で工事監理の受託が決定された後に、理事会や理事長面談で重要事項説明を実施することになる。適正化法上の重要事項説明とは異なり、事前に資料を配付するものではないので、理事会前に、重要事項説明の書類の不備を見つけた場合も、修正は容易である。
●建築士法上の重要事項説明書には、工事監理に伴う周辺事項が記載されているものではない。詳細は契約書及び添付の仕様書に記載される。宅建業法の書面のように、売買契約書より重要事項説明書の情報量が多いということは生じない。

3.その他の業法について

　マンションでは馴染みの薄い法律ではあろうが、ここでは、適正化法との違いが大きい法律として、特定商取引法と電気通信事業法を取り上げたい。


(1)特定商取引法
特定商取引法は、旧訪問販売等に関する法律を2000年に改正し、法律名も変更された。消費者が被害に遭うことが懸念される業態に関して、消費者保護を主な目的とした法律である。
1)経緯
　1976年に制定された旧訪問販売法は、頻繁な改正を経た。訪問販売の定義の拡張やクーリング期間の延長、時代の変化にあわせた規制対象の拡充(エステサロン、外国語会話教室、学習塾、家庭教師派遣)などである。2000年、特定商取引法に改称され、内職やモニターによる業態も取り込んだ。2000年以降も、結婚情報サービスやパソコン教室などを規制対象に広げて現在に至っている。
2)規定される内容
　特定商取引法に規定される各業態を詳しく説明するのではなく、その対象の業態において、重要事項説明や消費者保護の観点で、マンション管理との関連で特筆すべき点を確認したい。
　特定商取引法の違反行為は、通常の業法の行政処分に加えて、罰則(一部刑事罰あり。後述)の対象となる。特定商取引法は、消費者による契約の解除(クーリング・オフ)や取り消しなどを認め、事業者による法外な損害賠償請求を制限するなどのルールを定めている。特定商取引法が、契約自体の効力などの民事上の事項にも及んでいることは特徴的である。また、特定商取引法の第58条の18には、訪問販売において、消費者契約法第2条第4項による消費者団体による差止請求権が規定されている。このように見ると、特定商取引法は消費者契約法と近い目的をもっており、業法と民事法(実体法)という違いが勿論あるにしても、親戚のような関係にあると言える。

クーリング・オフ
　特定商取引法は、「クーリング・オフ」を認めている。訪問販売・電話勧誘販売・特定継続的役務提供・訪問購入においては8日間、連鎖販売取引・業務提供誘引販売取引においては20日間。通信販売には、クーリング・オフに関する規定はない。

意思表示の取消し
　特定商取引法は、事業者が不実告知や故意の不告知を行った結果、消費者が誤認し、契約の申込みまたはその承諾の意思表示をしたときには、消費者は、その意思表示を取り消すことを認めている。

　特定商取引法の規定する業態は多岐に渡るが、ここでは、①訪問販売と②特定継続的役務提供、③連鎖販売取引行為のみを以下に紹介したい。いずれも、適正化法に比べてみれば、契約の効力や罰則の厳しさの違いが分かると思う。

①訪問販売の場合
　-1　訪問販売において、売買契約や役務の提供契約の申し込みを受けた場合には、直ちに法定書面を交付しなければならない。この交付義務は、契約が口頭での成立することを否定していない。しかしながら、特定商取引法は、法定書面の交付の時を、クーリング・オフの起算点とし、交付しなければ、顧客はいつまでも契約のクーリング・オフが出来ることとなる。現実としては、法定書面の交付に民事上の契約への効力を持たせている。
　なお、適正化法では、重要事項説明自体の違反があっても、管理組合と管理会社の管理委託(受託)契約の効力に影響を及ぼさないのが原則である。
　-2　法定書面には、クーリング・オフに関する事項の記載が義務付けられている。自動車や適用外の3000円未満の現金取引などでも、事業者がこれを主張するには、法定書面に記載されている必要がある。
②特定継続的役務提供の場合
　特定継続的役務提供とは、長期・継続的な役務の提供と、これに対する対価を約する取引である。現在、エステティック、美容医療、語学教室、家庭教師、学習塾、結婚相手紹介サービス、パソコン教室の7つの役務が対象とされている。
　-1　事業者が、勧誘を行う際、事実と違うことを告げ、消費者が誤認したり、威迫を受けて消費者が困惑し契約を申込んだときには、クーリング・オフの期間を越えてもその意思表示を取り消すことができる。
③連鎖販売取引行為の場合
　昭和9年ごろの醤油販売等の「鼠講」、昭和24年ごろの資金募集組織の「万世倶楽部不正金融」などの問題が出現し、いずれも利殖をはかることをうたい、消費者を巻き込んだ。昭和42年には内村健一主宰の利殖組織「第一相互経済研究所」は、複数の所謂ネズミ講を主宰し、昭和47年には会員総数が72万人に上り、社会問題となった。こうした背景から、無限連鎖講の防止に関する法律が1978年に制定され、所謂ネズミ講は禁止された。一方で、同種の構成を持つマルチ商法(連鎖販売取引)を全面的に禁止することは、法律上の構成要件を規定することが難しく、将来的に新しいマルチ商法の出現も予想されるため、特定商取引法に規定を置き、規制対象を幅広く設定し、行為規制を厳しく定め、実質的に禁止していくことを期した。
　-1　重要事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げることは禁止されており、刑事罰の対象となる。違反した者は2年以下の懲役または300万円以下の罰金、もしくはその両方が科せられる。なお、違反行為は、事実の不告知や不実の告知をもって足り、これらによって、相手方が錯誤に陥って契約を締結したり、契約の解除を行わなかったりすることは必要とされない。


(2)電気通信事業法
　日本電信電話公社と国際電信電話株式会社の独占事業であった電信電話事業に競争原理が導入され、事業者が参入されることになり1985年に電気通信事業法が制定された。携帯電話の普及などの電気通信事業の広がりとそれに伴うトラブルの増加を受けて、2015年に電気通信事業法が改正され、書面の交付が規定された。
1)経緯
　かつては、電気通信事業に伴うトラブルは多くなかった。国民生活センターによれば、1990年ごろから「ダイヤルQ2」や「ツーショットダイヤル」といった電話を用いたサービスが出始め、相談も年間に2000件程度になった。ダイヤルQ2は、NTTが構築した料金請求の体系が悪用される場合があり、身に覚えのない高額な使用料の請求といったトラブルを生んだ。最高裁まで争う事例もいくつか生じた。こうした相談は1996年頃から急増し、2002年には、11万件を超えた。
　こうしたように電気通信サービスの契約は、仕組みが複雑で事業者による説明不足と消費者による誤解などでトラブルが多発したため、電気通信事業法が2001年に改正され、消費者保護に関する規定が新設され、提供条件の説明が規定された。しかし、契約を巡るトラブルが減ることはなく、2015年に改正(2016年施行)がされた。
　-1　2015年の改正で、クーリング・オフに類した「初期契約解除制度」が設けられ、一定の条件下ではあるものの、契約書面の受領日から8日間は、契約先である電気通信事業者の合意なく、契約解除できることとなった。対象は、光回線サービスや主な携帯電話サービス等となる。ただし、電気通信サービスと一緒に購入した端末・サービス等の契約は対象ではないため、携帯電話等の端末費用は消費者の負担となる。

4 .まとめ

　重要事項説明が規定されている業法を確認した。各法律において、それが想定する業態に応じて、様々な規定がおかれているが、顧客に提供しなければならない事項を定めて、その内容を書面で交付するという方式が、社会問題が発生した時の対処と考えらえていることは一致していると言える。一方で、そうした業法上の規定があるにも関わらず、マンションにおける修繕工事の不適切コンサルや生命保険会社の顧客に不利な契約更改などが生じている分野もある。そうしたトラブルを聞く建築士法や保険業法、電気通信事業法などの今後改正されるか、改正されるとしたらどのような規定が置かれるのかは注目すべきことだろう。

　他の業法の規定などを確認した中で、適正化法との関連で気づいたことを述べてみたい。
　まず、適正法では、重要事項説明が、顧客個人ではなく、管理組合という団体であることが特徴的と思われる。重要事項説明は、どの法律も契約などの前と規定しているが(顧客個人では、その時期は問題とならないが)、管理組合では契約の締結前とすると管理組合の総会前になり、その前に説明会を開催することとなっている。そのため、重要項説明書の配付が適切に行われる必要が生じ、顧客への周知となる掲示も要する。一方で、他の業法ではそうしたことは問題となっていないようである。
　また、保険業法などは、インターネットなどを用いて契約を行ったり、書面を交付することもできるようになっている。たくさんの資料を紙で貰っても保管場所に困ったり、必要な時に検索することも難しい。捨ててしまうだけであるなら、電子的な方法が望まれる。現代は、契約の複雑化などを背景に、契約書や添付書類が長文になることも少なくない。やはり一定の条件下での電子的な方法は、業者と顧客の双方にメリットがあると考えられる。
　なお、業法の中には、消費者保護の必要性が非常に高い分野(特定商取引法や電気通信事業法など)があり、刑事罰が規定されていることは興味深い。例えば、特定商取引法におけるマルチ商法に対する規制などは、これを禁止することを目的としており、刑事罰(懲役又は罰金、もしくはその両方)が規定されている。電気通信事業法においても、書面交付義務違反(電気通信事業法26条の21項)や業務の改善命令違反(電気通信事業法186条3号、29条1項、2項、)について、刑事罰(罰金)が規定されている。
　適正化法においては、重要事項説明の違反があっても、管理委託(受託)契約に対して無効とするなどの民事上の効果をもたない。これは、宅建業法も同様と思われる。一方で、電気通信事業法や特定商取引法などは、契約の取消やクーリング・オフなどの規定があり、業法が契約自体の効力に影響を及ぼすことは相当に異なっている。
　法の規定に伴う説明に要する時間も相当に異なる。10分程度にとどまる建築士法もあれば、場合によって数時間にもなる電気通信事業法もある。宅建業法では、契約書よりも重要事項説明書の方が長文であるが、建築士法や適正化法ではそうではない。契約書及び添付の仕様書の方が詳細を規定している適正化法や建築士法、契約書は長文ではないが、宅建業法や電気通信事業法では重要事項説明書が長文となる。自ずとして、重要事項説明に要する時間も異なるし、重要事項説明の重み付けも異なって来る(長文の重要事項説明のほうが重い意味を持つ)。
　とはいえ、長文と長時間の重要事項説明が常に顧客の利益になるとも言い切れない。最後に私事をご紹介したい。先日、携帯電話が壊れて、新しい機種に替えた。日曜日の朝一番に行ったので、携帯電話の販売店は空いていたにも関わらず、1時間程度待ち、契約にも2時間程度かかった。重要事項の説明も相当に長時間であった。重要事項説明の内容も多岐に渡り、長時間となって私も疲れたし、説明をする店員の方も疲れている様子であった。店が空いていたのにもかかわらず、一時間ほど待ったのは、重要事項説明が多岐に渡るため、顧客の皆が長時間となるためのようだった。ひとつ感じたことは、インターネット加入での損害保険加入のように、自らが時間を見つけて、契約の内容(重要事項)を確認するほうが分かりやすいし、負担が少ない場合もあるように感じた。
　適正化法では、IT等の活用は進んでいないが、この機会にIT活用における顧客のメリットを考えてみる必要もあるのではないかと思う。

以上