管理会社を見直す

マンション管理会社を自ら選ぶ時代へ

今の管理会社は本当に「最適」?

よい管理会社を選ぶのも、管理組合の役目のひとつです。
マンションの住みやすさ、つまり「マンション資産価値」を維持・向上するために、今の管理会社は、お住まいのマンションにとって「最適」でしょうか。

リプレースの目的

管理会社を変更するのは、いったい何のためでしょうか。よく聞く話に「管理委託費を安くしたいから」という場合があります。
しかし、本当にそれが真の目的でしょうか。
リプレースの真の目的はマンションの資産価値の向上にあるのではないでしょうか。

現在の管理会社は、あなたのマンションの資産価値を向上させていくために必要なサービスを提供してくれていますか。またそのための提案を積極的にしてくれていますか。もしもこの質問に「Yes」と答えられなければ、リプレースを検討する価値があると思います。

マンションの資産価値は何で決まる?

マンションの資産価値を決める要素には様々なものがありますが、大きく分けると2つに大別できます。
ひとつは、エリアや駅からの距離、方位などの立地条件や建物の構造など、住む人の意思では変えることのできないもの。
もうひとつは、住む人の意思で変更することのできるもの、それが管理状況やコミュニティの状態です。

変更できないもの

例えば・・・
■所在地や方角
■駅からの距離
■建物の高さや規模、構造

変更できるもの

例えば・・・
■管理規約や使用細則
■長期修繕計画
■管理組合の資金計画
■管理会社や清掃会社
■住む人の意識やコミュニティの状態

同じような場所の同じような規模のマンションでも将来も安心できる建物の維持修繕計画があり、一般会計や積立金会計の資金計画も良好で、清掃が行き届き、住む人が良好なコミュニティができているマンションとそうでないマンションでは、資産価値が異なるのは自明のことではないでしょうか。
このような良好な管理状態が保たれているマンションこそ、住む人がずっと住み続けたいと思い、周辺の人にはあのマンションに住んでみたいと思われる、資産価値の高いマンションといえるのです。
こんな資産価値の高いマンションであり続けるためには、管理会社の役割はとても重要です。現在の管理会社のサービスに不安があったり、不十分と思う場合には、改善を申し入れ、もしも十分な改善が見られなければ、資産価値の向上のためにはリプレースも必要になるということです。

価格と品質のバランスを見極める

リプレースでは多くの場合、管理会社数社でのコンペになります。管理会社によっては破格の価格で見積もりを提出するところもあると思います。しかしその内容をよく精査し、品質が保証されているかどうかを見極める必要があります。

ただし、見積書からだけではなかなかその品質は判断つきません。実際にその管理会社が管理を行っている建物を複数、見学したり、可能であればその建物の理事の皆さんに評価を聞いたりするなど、実際のサービスの品質を確認してみるのもひとつの方法です。「安いから」といって、せっかく労力をかけてリプレースしても、かえって管理の品質が下がってしまうのでは本末転倒です。

お住まいのマンションの資産価値をどのように維持向上させていくかは、お住まいの皆さんご自身の意思で決まるものなのです。まずは、現在のご自身のマンションの管理状況を「マンション管理通信簿」でチェックしてみてください。

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リプレースの評価

管理会社のリプレースはあくまでもよりよい住まいづくりのための手段であり、目的ではありません。
新しい管理会社へ切り替わり、期待通りの満足を実感できるかどうかが、もっとも重要なことだといえます。
「営業段階での提案は、本当にできるの?」「管理組合の要望は、しっかり受け止めてもらえるの?」というのは、気になるところです。

管理会社の変更は「手段」であり、目的ではないことを再確認

時間や労力をかけて管理会社の変更を進めていると、「管理会社の変更」そのものが目的になってしまうケースが多く見受けられます。管理会社の変更は、よりよい管理を実現し、マンションの資産価値を高めるための手段に過ぎません。その意味において、本来は新しいマンション管理会社のサービスが始まってからの品質チェックこそがより重要であるといえるでしょう。

あらためて管理会社の変更に至った経緯を整理

あらためてリプレースのきっかけとなった問題点を整理しましょう。それに対して管理会社をどんな提案をしてきたかを再度確認しましょう。その提案内容が実際具現化されているかチェックしてみましょう。

1年後に新管理会社に対する居住者満足度アンケートを実施する

よい意味での緊張関係を保てるよう、特に最初の3ヶ月~半年は、理事会を中心に積極的に管理サービスの内容をチェックしましょう。最初の時期は、管理組合と管理会社の間において情報の共有ミスや認識の齟齬などによるトラブルが起こりやすいものです。管理員やマンション担当者とのコミュニケーションを密にとりながら、管理組合と管理会社の結びつきを強めていく必要があります。

業務開始1年経過後には再度、管理会社の総チェックをしてみましょう。具体的には、居住者全員に対して新管理会社に対する満足度調査アンケートを実施するという方法も有効です。

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