マンションの将来設計と合意形成

人生のライフプランを検討する中で、「マンションの将来」について考えたことはありますか?
ライフプランに欠かせない、マンションの将来設計。
そこにはどんな観点が必要なのか、一緒に見ていきましょう。

社会的な問題

日本では、築30年を経過したマンションが年々増加しています。

2018年には全国で築30年を超える分譲マンションの割合が30%を超え、今後も引き続き適切に維持管理し続けていくことが社会的な課題の一つとなっています。当社が管理を受託しているマンションにおいても、2025年にはその割合が約30%に達する見込みです。

このような背景から、お住まいの方の高齢化と建物の維持管理に関する検討課題は、年々増加していくことが予想されます。

建物の経年劣化が進み適切な維持・修繕がされない場合、街のスラム化や生命・身体・財産に危険を及ぼす可能性もあり社会問題になっています。
 

出典:平成30年度マンション総合調査(国土交通省)

お住まいの方が抱える心配ごと

「マンションの寿命ってどのくらいなの?」
お住まいの方からこの質問をいただくことが頻繁にあります。

マンションでは地震・天災を除き、ある日突然寿命が尽きる、ということは起きません。それでは、マンションの寿命とは何なのでしょうか。
 
マンションには大きく分けて「構造躯体の寿命」と「設備・内外装等の寿命」があります。
定期的に適切な修繕・改修・更新をして維持することは、マンションの寿命を延ばすことにつながります。
 


「構造躯体の寿命」は、修繕次第で100年以上に保てると言われています。

空気中の二酸化炭素などに触れることでコンクリートが強アルカリ性からの中性になりますが、その中性化が内部の鉄筋まで到達すると、鉄筋が腐食し設計強度を保てなくなると言われています。

その期間は、机上計算でコンクリート打ち放し仕上げ(無塗装)の場合が65年。吹付タイル、タイル張り等の仕上げ材がある場合は、適切な修繕をすれば100年以上と言われています(建築地の外的環境により進行具合は異なります)。

構造躯体の寿命は、一般的に想像されているよりもはるかに長いのです。

 

マンションの寿命の話をする場合、一般的に「構造躯体の寿命」に目が行きがちですが、マンションは設備や内外装等が機能しなくなってしまっては快適に住み続けることはできません。

「設備・内外装等の寿命」は、構造躯体に比べると寿命は短いですが、何度も更新することができ、その都度寿命が延びます。また、設備・内外装材の技術革新は目覚ましいものがあります。

 

すなわちマンションの寿命は、「住み続けたい」という管理組合やお住まいの方の想いのもと、定期的な修繕・改修・更新などを実施していくことで延ばすことができるのです。

管理次第で寿命は延ばせる

建物の「構造躯体の寿命」も「設備・内外装等の寿命」も、適切な修繕と改修・更新次第だとすれば、それを確実に実行するには管理組合の主体性が鍵を握ります。

理事会や管理組合が良好に機能しているマンションでは、お住まいの方の合意形成に基づき、「修繕・改修計画が進む」→「値上げを伴う修繕積立金計画に前向き」→「計画通りの修繕・改修・更新工事を実施」という流れが維持されるため、当然、建物の寿命は長くなります。

一方、理事会や管理組合の活動が停滞しており、お住まいの方の合意形成がうまくいっていないマンションでは、修繕等やそれに向けた修繕積立金の計画は進まず、その結果、修繕工事も実施できなくなり、建物の劣化が進み、快適な生活を送ることが難しくなってきます。

また、築年数が経過すると建物や設備の修繕・改修の検討が多岐に渡るようになり、合意形成がしにくくなります。

「少しでも長くこのマンションに住みたい」と願いつつ、いつか訪れるマンションの物理的な寿命を想定し、その時期を少しでも遅らせるために、「どのような修繕・改修・更新を行っていくか」というお住まいの方の合意形成が、マンションの寿命を決める最も大切な要素となります。

 

スムーズな合意形成を図るために、お住まいの方が主体的に「マンションの将来をどう描きたいか」というビジョンを共有・承継していくことが重要になります。

大和ハウスグループのサポート

マンションの将来ビジョンを検討する際、以下の3つの選択肢があります。

マンションの将来ビジョンは、お住まいの方一人ひとりの想いや事情を踏まえて管理組合全体で合意形成していくことになるので、多くの場合、時間がかかります。
早い時期からそれぞれのメリット・デメリットを把握したうえで、総会や理事会の場で話し合い、管理組合としての将来的な方針や方向性を定め、それに向けて維持・管理・準備していくことが重要です。

日常管理を継続しつつ、管理組合のマンションの将来ビジョン検討に寄り添いトータルでサポートしてまいります。

 

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